Как у должников отнимают квартиры. Как продают ипотечную квартиру по решению суда Сколько времени приставы продают ипотечное жилье

Не всем удается точно спрогнозировать свое финансовое положение и заранее подготовиться к трудностям. Особенно тяжело в такой ситуации приходится ипотечным заемщикам. У них квартиру забирают за долги по ипотеке. Сегодня расскажем, как происходит эта болезненная процедура, можно ли ее избежать и что стоит предпринять гражданам?

Ситуации, когда квартиру забирают за долги по ипотеке, происходят повсеместно. Например, в Воронежской области заемщица не смогла выплатить по ипотечному кредиту более 1 млн рублей. Банк обратился в суд, выиграл дело. Ипотечную квартиру арестовали и продали с торгов за 1,1 млн рублей. Долг был погашен, исполнительное производство завершено.

Можно сказать, что заемщице повезло, поскольку некоторые граждане остаются еще должны банку даже после потери ипотечной квартиры. Так, в Саратовской области после реализации квартиры жительница должна еще выплатить банку 100 тыс. рублей.

В Ярославской области ипотечную квартиру не удалось продать в ходе торгов. Тогда банк принял жилье на свой баланс в счет уплаты долга, однако по цене, которая была на 25% ниже первоначальной стоимости. Должникам придется освободить жилье и погасить банку оставшуюся сумму.

Есть вариант получения кредитных каникул. Заемщик на 1-2 месяца освобождается от уплаты долга, чтобы использовать передышку для восстановления своего финансового положения. Главное, не плыть по течению. Чем раньше вы начнете искать выходы из сложной ситуации, тем больше шансов на удачный исход. В крайнем случае, если не будет хватать денег, всегда можно оформить .

По статистике каждая пятая семья имеет в собственности жилье, которое было куплено по ипотечному кредиту. Сегодня может произойти разное, к примеру, финансовое положение сильно ухудшилось, оплачивать кредит стало просто нечем и это может грозить семье тем, что банк заберет квартиру за долги по ипотеке.

Часто, банк забирает ипотечное жилье только при условии, что заемщик не выходит на связь и не хочет выполнять взятые на себя обязательства. Если сообщение не дают желаемого результата, а в это время происходит начисление пеней и штрафов за просроченные платежи, то кредитная организация просто вынуждена продавать квартиру на торгах, и тем самым окупить свои затраты.

В каких случаях банк забирает ипотечную квартиру

Заемщику дают время, чтобы оплатить задолженность банку и тогда процесс отчуждения квартиры за долги начинать не станут.

Помимо этого, кредитная организация имеет право потребовать оплаты долга досрочно из-за несоблюдения обязательств заемщиком и только после этого предпринять попытку реализовать ипотечную квартиру.

Даже после реализации жилья на торгах его еще можно вернуть, если оплатить полностью всю задолженность, заплатить все расходы, понесенные банком в связи с продажей, работу юристов и адвокатов и т.д.

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

1. Если заемщик сдавал жилье в найм, зная, что согласно договору между ним и банком он этого делать не имел права;
2. Если кредитной организации стал известен тот факт, что квартира служит залогом еще по одному кредитному обязательству;
3. Если в результате халатных действий по отношению к жилью, оно стало непригодным для последующего проживания;
4. Если клиент не выполнил требования по страховке;
5. Если заемщик регулярно не позволяет представителям банка посещать квартиру, чтобы произвести осмотр;
6. Если клиент решил продать недвижимость, не известив об этом кредитную организацию;
7. Если сроки оплаты по кредиту регулярно не соблюдаются, а также, если были просрочки по выплатам более 3 месяцев. В этом случае, банк отберет квартиру за долги по ипотеке.

Могут ли выселить за долги по ипотеке?

Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.

Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.

Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:

1. Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
2. Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
3. Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.

Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.

В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.

В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:

• Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
• Должник лишился постоянного места работы;
• Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.

Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги

Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.

Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.

Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.

Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.

Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.

Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.

При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.

Действия судебных приставов-исполнителей

Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.

Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.

Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети (п.1, ст.46 ГПК РФ).

Банк забрал квартиру по ипотеке

На сегодняшний день в законе «Об ипотеке» сказано, что квартира, являющаяся залогом по ипотеке, продается на торгах. Здесь речь идет о погашении задолженности, как через суд, так и без него.

По теории, передать жилье банку можно в любое время. Банк, являясь собственником, может выполнять с недвижимостью любые действия. Заемщик также имеет право передать жилье кредитору. Для этого должно быть заключено соглашение между заемщиком и кредитором.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

Если забрали квартиру по ипотеке, долг остался, это говорит о том, что-либо квартира на торгах была продана за меньшую сумму, и ее не хватило на погашение задолженности, либо сумма ипотеки вместе с пенями больше, чем объем вырученных на аукционе за недвижимость средств.

Вопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

К сожалению, это возможно. Выселение из квартиры возможно по вынесенному вердикту судебных органов о признании лица, утратившим право на данное жилое помещение и выселении, на основании статьи 446 гражданско-процессуального кодекса России.

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Многие граждане ошибочно думают, что если прописать несовершеннолетнего ребенка в залоговой квартире, то банк не сможет ее ни забрать, ни продать. На самом деле это не так, и дети не будут служить помехой для выселения из квартиры и выставления ее на продажу. Кредитная организация заберет жилье, и выставит его на реализацию, а судебные приставы-исполнители им в этом помогут (ФЗ №229 РФ).

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.

Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.

Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:

• По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
• Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
• Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Ответственный заемщик обязан решать эту проблему еще до ее появления. Зная, что уже через определенное время оплачивать кредит будет нечем, он должен обратиться к кредитору и в письменном виде сообщить ему о своих финансовых проблемах, а также попросить о рассрочке, реструктуризации или о любом ином варианте выхода из этой ситуации. К заявлению нужно приложить подтверждающие документы.

Заявление и документы банк должен рассмотреть на протяжении месяца и сообщить о своем решении. Чаще всего банк идет навстречу должнику, и меняет кредитный договор. Если должник на этом этапе бездействовал, то ему нужно ждать последствий. Кредитор для начала направит должнику сообщение о просрочке, а потом обратиться с исковым заявлением в суд.

Так как залогом по кредиту будет сама недвижимость, то в случае неуплаты, будет вынесено решение об изъятии квартиры по ипотеке в счет погашения задолженности. Следует помнить, что кредитная организация имеет все правовые основания так поступить, но при этом должник еще имеет шанс сохранить квартиру. Это можно сделать при помощи «затягивания» процедуры отчуждения жилья. Например, подать встречный иск о назначении судебной оценки, который поможет выиграть немного времени и выяснить точную цену недвижимости. Затем можно обратиться в арбитраж с обжалованием, что тоже займет определенное время.

Судебная практика показывает, что такие приемы помогают выиграть несколько лет, за которые должник может стабилизировать свое финансовое положение, скопить денег и предложить банку оформить мировое соглашение, продолжив тем самым платить по кредиту.

Как не трагично, суд отберет квартиру в ипотеке в любом случае. Можно только попытаться отсрочить время или уменьшить объем задолженности. Должники по ипотеке самые незащищенные граждане. На основании этого, приобретая квартиру в ипотеку нужно все хорошо взвесить и обдумать.

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое. 4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников - преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении. В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты - он не выдержал гнета ипотечного долга. Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен

Только суд

Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний "Пионер" Марины Маловик , чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст. 235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет. Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате. Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов - они и будут непосредственно вести дела с должником. Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 - в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше. "Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь - каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу", - рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Право.Недвижимость.Семья" Елена Жданова .

Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. "На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска. Некоторые бывают очень "оригинальные", - говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП "КР "Мегаполис-Сервис". - Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела". По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем - обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: "Я взяла ипотеку в 2006 г., два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье - я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами. Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?"

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу. Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова . Изначально суд удовлетворил требования "Альфа-банка" к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке - он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежейпо кредитному договору. "Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора", - отмечает Олег Сухов.

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека

Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб. Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При этом размер "единственного жилья" не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло. Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка "единственное пригодное для постоянного проживания помещение" допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

"В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, - говорит Светлана Савичева (НП "КР "Мегаполис-Сервис") . - Однако нюансов может быть множество. Главное - признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельныхжилых помещений (комнат), в некоторых случаях - этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств".

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро "Право.Недвижимость.Семья") отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет

Выкрутиться без собственности

Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами. "Большая проблема для пристава - попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику. Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию", - говорит Светлана Савичева.

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ "перехитрить всех" - срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности - в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом. Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. "Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, - отмечает Савичева. - По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска".

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. По словам Савичевой, "если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание", - говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

Однако эти сомнительные способы все равно опасны, ведь судебная практика может измениться. И даже если у должника нет собственности, исполнительный лист может заводиться вновь и вновь. Человеку всю жизнь придется оглядываться, задумываться, на кого оформлять квартиру, машину и любую новую крупную покупку. Поэтому специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" рекомендуют заранее просчитывать последствия - потянете ли вы долг. А если "случилось страшное", лучше приложить максимум усилий, чтобы решить проблемы в досудебном порядке.

Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.

Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.

Почему могут выселить?

Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.

Несмотря на то, что существует два вида залога ипотеки – залог по закону (залогодержатель уполномочен оставить себе спорную недвижимость) и залог по договору (жилье не «привязано» к нецелевому займу, и его сложнее забрать даже по суду) – на практике применяется только один, первый. Нередко при подписании договора ипотеки оформляется закладная на квартиру – документ, дающий право его держателю распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению.

До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.

Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.

Понятие задолженности

При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.

Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.

Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.

По каким причинам может образоваться задолженность?

Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:

потеря работы

болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности

появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)

увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)

жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)

Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.

Какие можно принять меры, чтобы не потерять жилье?

Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.

Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.

Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.

1. Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
2. Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
3. Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
4. Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
5. Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.

Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?

Обращение банка в суд

Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.

Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.

Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.

Как происходит выселение по решению суда

Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке ? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).

Выселение приставами

Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.

Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.

Препятствовать проникновению в квартиру также бессмысленно. Пристав наделен полномочиями привлечь к делу сотрудников МЧС, которые, даже в отсутствие «хозяев», помогут освободить помещение от их личных вещей, домашних животных и т.д. Кроме того, пристав может организовать транспортировку и хранение имущества за счет выселяемого.

Выселение кредитором

Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.

В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.

Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.

В заключение

Безусловно, потеря жилья из-за невозможности выполнить кредитные обязательства – крайне стрессовая ситуация. Чтобы не допустить ее возникновения в своей жизни, тщательно взвешивайте все «за» и «против» перед оформлением ипотеки.
А купив квартиру с привлечением банковских средств – приложите все усилия, чтобы соблюдать условия кредитора.

Приобретение квартиры за счет ипотечных программ для большинства граждан – едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем. При этом по надлежащему исполнению условий кредитного соглашения. В случае существенных нарушений со стороны заемщика кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей суммы ссуды и наложить взыскание на саму недвижимость. Статья ознакомит вас с некоторыми моментами истребования кредитной задолженности по ипотечным займам в судебном порядке. Расскажет, в каких случаях банк вправе взыскать предмет залога – недвижимость, приобретенную по программе.

Когда банк вправе подать в суд по ипотечному займу

Согласно нормам действующего гражданского законодательства кредитор вправе потребовать досрочного возврата средств в следующих случаях:

1. Систематическое нарушение заемщиком сроков внесения обязательных платежей.
2. Утрата потребителем по каким-либо причинам права собственности на недвижимость, выступающую обеспечением по ипотеке.
3. Нарушение заемщиком обязательств по допуску представителя кредитора, осуществляющего контроль за целевым использованием квартиры и средств ссуды.
4. Растрата заемщиком кредитных средств не по целевому назначению.

Как показывает практика, самой распространенной причинной досрочного возврата ипотечных займов через суд является возникновение значительной просрочки по обязательным платежам. При этом законодательно у кредитора есть право требовать взыскания на заложенное имущество только в случае:

• если размер не исполненных заемщиком обязательств превысит порог 5% от стоимости ипотечной недвижимости;
• нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение одного года.

Поэтому для того чтобы исключить вариант наложения взыскания на ипотечную квартиру, придерживаться простых правил:

• не нарушать сроки внесения обязательных платежей по ссуде;
• своевременно оповещать кредитора о любых изменениях: оформление собственности на квартиру, смена работы, семейного статуса и т.п. Эти обязательства со стороны заемщика прописаны в самом кредитном соглашении;
• ежегодно продлевать договор ;
• бережно относиться к ипотечной квартире и использовать ее по прямому назначению. Беспрепятственно допускать представителя кредитора для осмотра залога.

Когда заемщик перестает обслуживать ипотечную ссуду, кредитор обращается в судебную инстанцию с требованиями о расторжении кредитного соглашения, взыскании ипотечной недвижимости и самого долга: его основной части, процентов, пени и штрафов, судебных издержек. Как показывает практика банки прибегают к этой процедуре лишь в крайнем случае – когда все иные варианты досудебного урегулирования использованы и не принесли никаких результатов.

Финучреждения не меньше заемщика заинтересованы в длительном сроке кредита и его надлежащей выплате. Поэтому как только потребитель понимает, что возникшие временные финансовые трудности приведут к просрочкам по ссуде, не стоит избегать общения с кредитором. Следует сразу же письменно обратиться в банк с соответствующим заявлением о , применении кредитных каникул и т.п. Даже если кредитор не пойдет на уступки, то такие действия со стороны заемщика сыграют ему на руку в случае возникновения судебной тяжбы.

Если же кредитор всё же обратился в суд, то паниковать не стоит. Дела по ипотечным ссудам рассматриваются в порядке искового производства. При этом следует учесть, что игнорирование должником повесток и его не станут поводом отказать кредитору в удовлетворении его требований. Судья в любом случае рассмотрит дело и вынесет соответствующее решение.

Заемщику лучше выбрать стратегию активных действий, направленных на свою защиту. Прежде всего должнику необходимо детально изучить сам иск кредитора и его требования. При этом не стоит надеяться только на свои силы. Следует обратиться за помощью к специалистам, квалифицирующимся на кредитных делах.

При значительных просрочках и нарушениях условий кредитного соглашения выиграть судебный процесс должнику, конечно же, не удастся. Но как показывает практика грамотный подход и правильная защита позволяют заемщику, например, существенно уменьшить размеры требуемых кредитором пени/штрафов, санкций и т.п. В ходе судебного разбирательства возможно прийти к мировому соглашению или же обязать кредитора провести реструктуризацию долга.

В зависимости от предъявленных кредитором исковых требований окончательное судебное постановление содержит в себе решение об их удовлетворении путем:

• возмещения суммы возникшей задолженности;
• досрочного расторжения кредитного соглашения и возврата причитающихся сумм. Сюда относятся возникший долг, штрафные санкции, судебные расходы и т.п.;
• суммы долговых обязательств и залогового ипотечного имущества с последующей его реализацией на публичных торгах. При этом суд устанавливает и начальную продажную стоимость такого имущества, отталкиваясь от оценки, предоставленной истцом.

В случае правильно построенной заемщиком правовой защиты судебное решение может, в частности, содержать и постановление об:

• уменьшении размера заявленных к взысканию денежных средств;
• увеличении начальной стоимости предмета ипотеки, подлежащего взысканию;
• предоставлении рассрочки сроком до одного года в отношении реализации предмета ипотеки;
• проведении реструктуризации ипотечных обязательств заемщика.